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Pronto condominio | 09 ottobre 2023, 15:00

Bed & Breakfast in condominio, il caos normativo

Negli ultimi anni si è molto discusso sulla possibilità di vietare o meno l’attività.

Bed & Breakfast in condominio, il caos normativo

Per qualcuno rappresenta la fonte di reddito principale, per altri solo un modo per arrotondare le entrate mensili. Di certo il bed & breakfast in condominio è una possibilità per incrementare i guadagni, aprendo agli ospiti la propria casa o soltanto una parte di essa.

Negli ultimi anni si è molto discusso sulla possibilità di vietare o meno l’attività. In linea generale, l’assemblea di condominio non può porre veti, a meno che esso sia esplicitamente riportato sul regolamento di tipo contrattuale, ossia il documento accettato da tutti i condòmini proprietari al momento dell’acquisto delle singole unità immobiliari. Dettò ciò, due sentenze della Cassazione hanno contribuito a creare confusione. Nel 2014 la Corte (sentenza n. 24707 del 20 novembre 2014) aveva precisato che l’avvio di un b&b non comporta alcuna variazione della destinazione d’uso dell’immobile, aprendo così alla possibilità di procedere senza l’approvazione dell’assemblea e degli altri condòmini. I giudici supremi avevano, inoltre, aggiunto che proprio la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per l’utilizzazione di un’unità abitativa ai fini dell'attività.       

A sei anni di distanza, la Cassazione (ordinanza n. 21562 del 7 ottobre 2020) ha espresso una posizione più “conservatrice”, spiegando che «(…) pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico (…) essa, infatti, richiede non solo la cessione in godimento del locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno».

In attesa di un’ulteriore pronuncia, in presenza di un divieto, l’unica via per avviare il b&b è quella di mondificare il testo del regolamento contrattuale. Un passaggio complesso, in quanto per procedere è necessario il voto unanime di tutti i condòmini proprietari. 

In collaborazione con Confappi-Fna Federamministratori

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