Immobile danneggiato a fine locazione: l'inquilino deve risarcire danni e mancato affitto

“Buongiorno Avvocato,

alcuni giorni fa le persone che affittavano un appartamento di mia proprietà se ne sono andate, non avendo rinnovato il contratto.

Appena sono entrata nell’immobile, tuttavia, ho notato fosse in un pessimo stato con evidenti danni sia al locale che ai mobili. Ho quindi chiesto loro un risarcimento allegando le foto e il contratto, ma non ho ricevuto risposta.

Che cosa posso fare nei confronti di questi soggetti?”

Gentile lettrice,

la sua situazione, sfortunatamente, è molto frequente, in quanto spesso i conduttori lasciano l’immobile in pessime condizioni, nonostante sia prassi indicare nei contratti di locazione che debba essere riconsegnato nello stato in cui è stato ricevuto.

Questa clausola contrattuale deriva dall’articolo 1218 del codice civile, il quale afferma che il debitore (in questo caso il soggetto che riceve in locazione l’appartamento) che non esegue esattamente la prestazione dovuta (dunque riconsegnare l’immobile nel medesimo stato in cui lo ha ricevuto), è tenuto al risarcimento del danno, a meno che provi che l’inadempimento sia dovuto a causa a lui non imputabile.

L’onere della prova in questi casi è un tema senza dubbio fondamentale. La prova della mancanza di colpa per la perdita o il deterioramento della cosa locata, della quale ai sensi dell’articolo 1588 c.c. è onerato il conduttore, deve essere piena e completa.

Tale affermazione è confermata anche dalla giurisprudenza; tra i provvedimenti più recenti si può citare la sentenza n. 3989/2025 del Tribunale di Firenze.

Anche in situazioni molto più rare ed estreme, quali per esempio un disastro naturale, per il locatario non sarà sufficiente provare che i danni siano riconducibili a questo evento imprevisto, ma dovrà provare di aver adempiuto diligentemente il suo obbligo di custodia. Questo dovere, infatti, non assorbe l’evento naturale, in considerazione della possibilità che il deterioramento potesse essere impedito, o quanto meno prevenuto, attraverso una condotta diligente.

Il conduttore deve, peraltro, servirsi della cosa locata con la diligenza del buon padre di famiglia ai sensi dell’articolo 1587, n. 1 del codice civile. La norma prevede l’obbligo di non abusare della cosa, nei limiti della citata diligenza media del buon padre di famiglia, imponendo al locatario un comportamento che può essere positivo o negativo a seconda degli specifici casi.

Inoltre, anche il godimento del bene locato deve permanere allo stesso stato in cui è stato consegnato. Conseguentemente, qualora necessario, sussiste per il debitore un dovere di riparare eventuali danni causati dal “godimento naturale”.

Nello sfortunato caso in cui il conduttore non agisca diligentemente, e restituisca quindi l’immobile con deterioramenti, questi dovrà risarcire il proprietario versando non solo l’ammontare per il ripristino o l’eliminazione degli stessi (“danno emergente”), ma anche l’importo derivante dal cosiddetto “lucro cessante”, derivante dall’impossibilità di locare il bene per tutta la durata degli interventi di riparazione. Nello specifico, quindi, dovrà essere erogato al proprietario anche il canone per il periodo necessario per gli interventi di ripristino dei danni. A tal proposito può essere citata la sentenza n. 6596/2019 della Corte di Cassazione che comprova questa tesi.

In queste situazioni, peraltro, il proprietario non deve provare di aver ricevuto richieste di affitto durante il periodo citato, in quanto il danno è già dimostrato e spetta dunque esclusivamente all’ex inquilino la prova della non imputabilità dei danni nei suoi confronti.

Il risarcimento del lucro cessante deriva dalla mancata disponibilità del bene, la quale, infatti, non si manifesta solo nei casi in cui al termine del contratto il conduttore non restituisca l’immobile, ma anche nelle situazioni come quella da lei descritta, in cui, a causa della pessima situazione della cosa locata, il proprietario non possa trarre da questa alcun vantaggio.

Fatta questa premessa, quindi, in quanto proprietaria, lei potrà sicuramente agire giudizialmente nei confronti di questi soggetti, richiedendo il risarcimento sia per quanto riguarda il danno emergente (quelli manifestamente presenti nell’immobile), ma anche per il lucro cessante (ovvero l’impossibilità di concedere in locazione l’immobile nel periodo necessario a ultimare i lavori di ripristino).

Il mio consiglio è dunque quello di rivolgersi al suo legale di fiducia che la potrà assistere e consigliare al meglio.