In un anno il patrimonio gestito dai fondi immobiliari italiani è cresciuto di oltre 5 miliardi, con circa 700 veicoli operativi. Più della metà del valore è ancora concentrato negli uffici: per il mercato la sfida dei prossimi anni sarà trasformare questo peso in un'occasione di rinnovamento delle città.
Fondi immobiliari ha raggiunto 144,5 miliardi di euro, contro i 139 dell'anno precedente, con un valore netto (NAV) di 125,7 miliardi e circa 700 fondi operativi. Lo certifica Scenari Immobiliari, che ha presentato i dati al 34° Forum di Rapallo insieme a un focus sui grandi patrimoni istituzionali: tra questi, gli enti previdenziali detengono oltre l'84% del proprio patrimonio immobiliare, pari a 19,8 miliardi, attraverso quote di fondi.
Federico Marcaccini, real estate developer esperto nell'analisi del mercato immobiliare. Per Marcaccini i numeri descrivono un cambiamento di natura, non solo di dimensione: l'immobile di grande taglia, in Italia, non è più un bene da possedere ma un asset da gestire, e questo cambia il modo in cui si formano i prezzi, si decidono gli investimenti e si trasformano le città.
Dalla rendita alla gestione: cosa racconta la crescita dei fondi
La differenza tra patrimonio gestito e valore netto, quasi 19 miliardi, misura il peso delle passività – in larga parte indebitamento – che finanziano i portafogli. Per Marcaccini è un dato da leggere con attenzione: la leva rende i fondi più efficienti quando i valori crescono, ma li espone di più quando il mercato chiede di riqualificare o quando il costo del credito si muove. È anche per questo, osserva l'esperto, che la qualità degli immobili sottostanti diventa decisiva: gli asset efficienti sono più facili da finanziare e da rifinanziare, quelli obsoleti assorbono capitale senza generarne.
Un portafoglio ancora sbilanciato sugli uffici
La composizione dei fondi racconta però anche un limite. Il direzionale pesa per il 56,5% del patrimonio, il commerciale per il 12% e la logistica per il 7,8%; tutte le altre destinazioni insieme valgono meno di un quarto. Negli enti previdenziali la quota di uffici è del 51%, con il residenziale al 22,5%.
Il rischio, per un sistema così concentrato, è che una parte del valore iscritto nei portafogli sia legata a immobili destinati a perdere attrattività se non vengono ripensati. Il tema della riqualificazione degli uffici datati, legato a efficienza energetica e nuovi modelli organizzativi, è stato infatti tra quelli emersi nel confronto di Rapallo.
Lo stock direzionale come leva di rigenerazione urbana
È qui che, secondo Marcaccini, il dato cambia di segno e da problema diventa opportunità. Gli uffici obsoleti detenuti dai fondi sono spesso collocati in aree urbane consolidate, servite da infrastrutture e trasporti: esattamente il tipo di patrimonio su cui le politiche di riduzione del consumo di suolo spingono a concentrare gli investimenti.
Rigenerazione urbana come leva di valore immobiliare, la scala dei fondi è un vantaggio decisivo: un singolo proprietario difficilmente può sostenere interventi complessi, mentre un veicolo con capitale istituzionale alle spalle può affrontare operazioni su più edifici, coordinarsi con le amministrazioni e attendere i tempi di ritorno di un progetto di trasformazione.
Le asset class che possono crescere
Lo sbilanciamento sugli uffici indica anche dove il mercato ha spazio per crescere. Logistica e commerciale hanno nei fondi un peso limitato, così come il residenziale in locazione e i segmenti del living, che rispondono a una domanda abitativa oggi poco servita da un'offerta professionale.
Dove investire nel mercato immobiliare nel 2026, in cui la qualità dell'immobile, la localizzazione e l'efficienza energetica restano i criteri comuni a ogni comparto. Il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, ha del resto indicato proprio nella ricerca di efficienza e diversificazione la direzione verso cui stanno maturando le strategie dei grandi patrimoni.
Cosa significa per chi investe
La crescita dei fondi ha conseguenze anche per gli investitori privati e per i proprietari. La prima, osserva Marcaccini, è che i prezzi di riferimento per le grandi operazioni si formano sempre più dentro processi istituzionali, con criteri di valutazione legati a efficienza, conformità normativa e capacità di generare reddito: parametri che finiscono per influenzare anche le compravendite più piccole nelle stesse zone.
Il mercato immobiliare italiano, conclude Marcaccini, ha ormai una struttura finanziaria matura. La prossima fase non si giocherà sulla quantità di capitale disponibile, che c'è, ma sulla capacità di indirizzarlo verso la trasformazione dello stock esistente. È lì che si deciderà il valore dei portafogli e, insieme, la qualità delle città italiane nei prossimi anni.
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